Crediti di prestito: opportunità di investimento con titoli
Esistono vari modi per investire nel settore immobiliare tramite il crowdfunding. In genere, gli investitori hanno agito direttamente come prestatori. Il capitale mezzanino richiesto da uno sviluppatore di progetti, o mutuatario, è stato raccolto da una serie di prestiti di importo inferiore (fino a un massimo di 10.000 euro) da investitori privati. Un approccio più recente è l'acquisto di crediti di prestito, sulla base di un prestito bancario garantito. Questo articolo spiega come funziona esattamente e quali sono i vantaggi per l'investitore.
Investire tramite crediti di prestito funziona come segue
A differenza del più tradizionale crowdinvesting descritto sopra, l'investitore non concede più direttamente un prestito allo sviluppatore del progetto o al mutuatario. Piuttosto, una banca funge da prestatore e concede un prestito bancario garantito al mutuatario. La banca ha crediti verso il prestito che sono dovuti dal mutuatario, cioè il promotore del progetto: in sostanza, Essenzialmente, questi sono il rimborso tempestivo e completo del prestito e il pagamento degli interessi. Dopo aver concesso il prestito garantito al mutuatario, la banca vende questi crediti di prestito a una società controllata separata della piattaforma iFunded (che è di proprietà della piattaforma al 100%). Tale società veicolo è costituita esclusivamente per l'acquisto e la vendita di tali crediti finanziari. Gli investitori, a loro volta, possono presentare un'offerta per l'acquisto di questi crediti di prestito tramite la piattaforma di investimento ai termini e alle condizioni specifici della società veicolo.
Il vantaggio per gli investitori
Questa struttura ha un vantaggio molto importante per l'investitore. L'investimento può essere garantito da garanzie reali. Come garanzia, il promotore del progetto potrebbe, ad esempio, fornire al fiduciario un'ipoteca su una determinata proprietà o una garanzia personale del mutuatario. In caso di inadempimento, questa garanzia sarebbe utilizzata a vantaggio degli investitori. La concessione di garanzie reali è possibile solo attraverso il coinvolgimento della banca partner.
Studio USA: Cattivi consigli con consulenti finanziari indipendenti
Chiunque cerchi consigli sull'investimento di denaro si affida più a un consulente indipendente che a un impiegato di banca: dopotutto, questi ultimi sono responsabili della commercializzazione dei prodotti della banca. Scienziati statunitensi hanno scoperto in uno studio che questa non è sempre una buona decisione. Questo perché i consulenti indipendenti spesso commettono gli stessi errori dei laici quando investono denaro.
Lo studio, pubblicato a maggio 2018, fa riferimento al mercato canadese. I tre scienziati della USC Marshall School of Business, dell'Indiana University e della Federal Reserve Bank di Chicago hanno analizzato gli investimenti di circa 500.000 investitori privati per un periodo di quattro anni. Gli investitori privati sono stati supportati nei loro investimenti da un totale di 4.400 consulenti finanziari indipendenti.
Resa con consiglio = Resa di laici
I ricercatori hanno scoperto che gli investitori privati hanno commesso gli stessi errori nelle loro decisioni di investimento degli altri investitori laici, anche se gli investitori intervistati hanno ricevuto una consulenza professionale e indipendente. Non hanno distribuito il rischio in modo sufficientemente forte, non hanno mantenuto i prodotti nei loro portafogli abbastanza a lungo e hanno preferito investire in fondi a gestione attiva. Questi sono più costosi dei fondi gestiti passivamente. I portafogli hanno prodotto rendimenti relativamente bassi.
Che si investa 20.000 euro, 30.000 euro o 50.000 euro: non è necessariamente favorevole a un ritorno sull'investimento rivolgersi a un consulente per gli investimenti indipendente. Lo studio conferma comunque ciò che molti tedeschi avevano ipotizzato in un sondaggio. Il sondaggio conferma le riserve degli investitori tedeschi
Già nel 2016, un sondaggio condotto da quirin bank, YouGov Germany e YouGov USA ha mostrato che il 60% degli intervistati in Germania aveva una "fondamentale sfiducia nei confronti dei consulenti che raccomandano investimenti". Negli Stati Uniti era solo il 23% degli intervistati. Inoltre, la metà dei tedeschi pensa che nessun consulente per gli investimenti possa essere migliore del mercato nel lungo periodo. Negli Stati Uniti, solo un intervistato su tre la pensa così.
I consulenti per gli investimenti investono il proprio denaro in modo sfavorevole
Inoltre, i ricercatori hanno esaminato i depositi privati di tre quarti dei consulenti. Si è scoperto che i consulenti hanno fatto lo stesso con i propri investimenti come hanno fatto con i soldi dei loro clienti. Nel loro portafoglio privato, hanno mostrato la stessa propensione al rischio, la stessa tendenza a investimenti costosi e una diversificazione del rischio insufficiente. Anche i loro rendimenti sono stati bassi.
I consulenti a pagamento tedeschi non ricevono alcuna commissione
I ricercatori hanno anche studiato come i consulenti hanno investito i loro soldi alla fine della loro carriera. Volevano sapere se stavano acquistando solo prodotti costosi per convincere i loro clienti. Ma anche gli ex consulenti hanno preferito investire i loro soldi in costosi prodotti di investimento.
Importante differenza rispetto al mercato tedesco
I consulenti canadesi i cui conti titoli sono stati esaminati erano indipendenti dalle banche. Tuttavia, hanno ricevuto commissioni dai fornitori di fondi. In Germania, i consulenti indipendenti sono pagati direttamente dai loro clienti e non dipendono da commissioni. Hanno bisogno di una licenza e sono controllati dalle autorità competenti.